国内首单央企租赁住房REITs获批，再次搅动租赁住宅行业的一池春水

昨日，国内首单央企租赁住房REITs（房地产信托投资基金）获批，再次搅动租赁住宅行业的一池春水。

据保利地产(股份代码 600048.SH)官方微信公众号发布消息，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过，首期发行将在《无异议函》出具之日起6个月内完成，剩下的各期将在24个月内完成。

保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，该项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，“REITs”将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓住房租赁市场的金融创新。

上海证券交易所相关人士表示，该单产品是国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs，具有很好的市场示范效应。

对于租赁住房REITs的放开，多位业内从事长租公寓的相关负责人在接受人民网采访时表示， REITs可以解决企业的融资难题，进而实现资产变轻，推动规模化扩张。

央企保利50亿尝鲜

据悉，保利租赁住房REITs由中国保利集团公司（“保利集团”）控股公司保利房地产（集团）股份有限公司（“保利地产”）联合中联前源不动产基金管理有限公司（“中联基金”）共同实施。产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9：1，优先级证券评级AAA。

据了解，保利目前已经搭建了专门的RETIs运作平台——保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，并担任该单产品联席总协调人。该公司于2016年9月30日成立，注册资本为1000万元，主要经营范围为资产管理、项目投资、股权收购、酒店管理、工程项目管理等。

作为央企，保利此次率先尝试租赁住宅的REITS来源于我国政策的支持和放开，既有先行先试的作用，也为行业REITS的发展具有示范意义。

此前，国务院及相关部委多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》及《证监会、住建部等九部委关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》均提到推进“房地产投资信托基金（REITs）试点”，为住房租赁市场提供金融支持。

证监会债券部副处长闫云松表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

此次的联合发行方之一、中联基金执行总经理范熙武表示，与国际成熟市场的REITs相比，除了在投资门槛、流动性方面的差异之外，国内REITs 缺乏“扩募机制”，一定程度上制约了国内REITs“金融服务实体经济”效用的发挥。在当前的资产证券化制度框架下，投资门槛及流动性问题尚无既有可行路径、有待于公募REITs的出台，而“扩募机制”问题一定程度上可通过借鉴ABS现有“储架发行机制”实现。

解决企业融资瓶颈

从国际经验来看，在很多发达国家，REITs被应用得相当广泛。作为房地产金融的重要方向之一，REITs属于资产证券化的一种方式，其本质就是把一些收取租金或者利息的地产打包证券化在市场上融资的手段，同时也为投资者提供了另一种投资渠道，可以以低成本享受房地产红利。

我国正在介入租赁住宅领域的开发商对REITs的放开十分期待，万科、龙湖、碧桂园等龙头房企对在积极布局租赁住宅的同时，也感到证券化的必要性。

碧桂园上海区域总裁高斌在接受人民网记者采访时表示，目前，由于租赁住宅的金融端口尚未打开，前期需要大量的资金投入，并且盈利机制未明，这就制约了开发商大举进军长租公寓。

正是由于长租公寓的投资回报期较长、资金成本高，所以开发商虽然看好长租公寓的前景，却难言在短时间内实现盈利。例如，龙湖地产上海冠寓负责人徐锋在人民网记者采访时表示，短期不考虑盈利，动态投资回收期需要5-6年。

在开发商抢滩租赁住宅市场之前，租赁住房常常由中介和互联网企业来承担主要的市场提供者，但是由于中介和互联网企业只是收集社会上的存量房源，或者直接转租或者进行装修后统一出租，市场较为分散，这些企业也难以承担高速扩张的成本。

事实上，在此次央企保利发行租赁住宅REITs之前，新派公寓权益型房托资产支持专项计划也于2017年10月11日在深交所正式获批发行，拟发行金额为2.7亿，此项目是国内首单长租公寓资产类REITs产品，也是国内首单权益型公寓类REITs。新派公寓的扩张模式也是运用私募REITs模式，解决了前期的融资难题。

租赁住房规模化时代

时下，租房正在成为人们“住有所居”的新选择。58同城提供的数据显示，过去五年（2016年相比2012年），全国租房需求增长102%，出租房源供应量增长93%，一个庞大的租房市场正在形成。

今年，我国提出建立“租售并举”的新格局，租房成为人们解决住房问题的重要出路，也是贯彻“房子是用来住的，不是用来炒的”重要组成部分。在此背景下，租赁住宅REITs将进一步助推住房租赁需求的快速释放。

仲量联行的专题报告也同时指出，租赁住房有以下三个问题亟待解决：回报率、融资与税收、租房者享受当地公共服务的权利，前两点均有赖于REITs政策的推进。

此外，住建部正在积极推动住房租赁市场的发展，提出在12个大中城市开展住房租赁试点，积极培育机构化、规模化的住房租赁企业，鼓励国有企业布局住房租赁业务。同时，支持房地产企业进行创新租赁住房资产证券化实践，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给。下一步还将积极推动住房租赁企业拓宽直接融资渠道，支持企业利用创新型金融工具发展住房租赁业务，推进住房租赁市场发展。

相信在不久的未来，租赁住宅REITs将成为更多企业布局租赁住宅的“利器”，而更多的居民也能够获得更高品质的租住体验。